​“北京大土豆”自述：这些年，买过的房

“北京大土豆”自述：这些年，买过的房

我以前在微博上写过我的购房经历，这一转眼又几年过去了，加上最近老有同学问“你到底有几套房？”，我觉得没必要藏着掖着，而且也有必要再梳理一下这些年的买房/卖房的轨迹，这里面有经验，有教训，也有我的思考。本着一贯的风格，我尽量写的简短一些，按照时间顺序给大家捋捋。

我是2007年开始买房的，第一次看房完全是机缘巧合，我最好的大学同学那时候马上毕业准备买房，就带着我第一次走进了售楼处。显然售楼处的氛围很适合我，瞬间我就嗅到了金钱的味道，可能这就是天赋，更是历史的机遇。

2007年买了两套，4月上地佳园，10月橡树湾。上地佳园100P、1.3w/p入手，橡树湾二期170P、1.6w/p入手。别看就差半年，这半年可是北京房价疯涨的半年，所以收益率差距明显。上地佳园已于上月初13.3w/p卖掉，房款用于购入北沙滩新房。橡树湾目前大概11.5-12w/p左右。这两套房均为啃老，当时我跟我老婆都还是在校学生，我家一套，我老婆家一套，事实证明好的婚姻确实有利于家族财富迅速增加，至少在我身上是一个正面的例子。

2008年没有买房，当时金融危机来袭，房价开始下跌，橡树湾直接跌到了1.3w/p，跌幅达20%，然后年底“买房就是爱国”横空出世，然后就是暴风骤雨般的2009年。

但很遗憾，2009年我还是没有买房。可笑的是我2009几乎一整年都在看空，这是我日后经常反思的一段经历。我当时看着每天都在上涨的房价，一方面后悔为什么2008年没再买一套，另外一方面一厢情愿的笃定房价一定会跌，其实就是自己跟自己较劲，这是很大的错误，从那之后我学会了遇事不要急着否定，不要先入为主的着急下结论，要先认真思考。

2009年年底的时候，无情的现实让我不得不接受，因为房价在一年时间内轻松翻倍，然后我就从极度看空变为极度看涨，后来我发现很多成年人都有这种类似的心理过程，容易走极端，而且是从一个极端走向另外一个极端。

然后在2010年的1月2号，我在慌忙之中买入了回龙观地铁站对面100米的首开智慧社，87平米南北两居、1.65w/p，有必要提一嘴，这套房是我跟我老婆两人在上学的时候倒腾儿童服装+我的研究生实习工资攒出来的，是自己奋斗出来的，总价140w，2成首付28w拿下，现在大概560w，租金7500/月。买完之后，北京的房价还在继续狂涨。杀疯了的我，鼓动家里把老家的投资房全部卖掉，赶紧再买一套，当年3月买入牡丹园华盛家园130P三居，总价385w。事实证明，这套房买的不太明智，属于冲动型购房，因为当初北京已经出现了连续16个月的疯狂上涨，显然已经接近顶部，这时候买房风险极大，不过买入时候房价还是保持了惯性上涨，只是力度不大了，不过及早把老家的房子卖掉现在看是很正确的。

2011年1月26号限购政策出台，北京房价迅速跌入冰点，这一年没有买房，先是成交量极具萎缩，然后就是价格的下跌。

我觉得2007-2011这4年，是我购房的第一个阶段，就是感性、冲动，缺乏规划，对市场的判断缺乏深入的思考，误打误撞，很鲁莽。

2012年春，欧猪四国危机爆发，zf又开始救市，市场开始复苏。当时的贷款政策很严，有过2次贷款记录之后不能再贷款了，而我毕业后已经租了4年的房子了，处于自住的需求（之前都算是投资）需要在东三环国贸附近买房，于是只能卖掉牡丹园华盛的房子买入双井的首城国际，牡丹园的房子卖了413w，算上贷款利息和购房成本，还略微亏了点，首城国际90P小三居，总价325w

2013年和2014年没有买房，因为我跟我老婆的夫妻网店做的红火起来，“事业”开始爬坡，13年家庭收入冲破100w。事实证明，必须两条腿走路，资产量和现金流都得做好，不然房子再多，没有现金流，也还是苦逼日子。虽然两年没有买房，但是我依旧很喜欢研究房子，水平在不知不觉间进步，而且还发生了一件重要的事情，那就是13年9月我开博了，开启了自媒体之路，虽然当时根本没想到能靠这玩意儿赚钱。

2015年，随着全国性的救市，北京废除了13年出台的认房认贷政策，改为认贷不认房，加上2年多时间攒了一些钱，我萌生了换房的念头。于是在年中的时候，把首城国际的90P小三居卖了490w换成了同小区160的大三居，房子连带车位+储物间，总共960w，现在算上车位储物间应该值1750w左右。换房签合同那天，我感觉自己走上了人生巅峰，此生无悔，虽然后来再看当时的状态属于坐井观天，但当时的感觉确实不错。15年的夫妻店收入还在继续上涨，那时候我发现苏州、杭州都很有投资价值，而且门槛不高。于是15年底45w首付拿下杭州滨江一套总价150w的80多P（赠送40P）的新房三居，又在16年初首付150w拿下苏州园区一套总价350w，120P的新房三居。滨江的房子2019年上半年房本都没下我就以450w的价格卖掉了，涨幅非常夸张，现在大概在500w出头。苏州园区的房子目前市值750w左右，涨幅没有杭州好，但是超过北京同期涨幅。

2016年除了苏州园区那套房子，就没再买房了，倒是我的买房沙龙红火起来，每周末2天连开两场，我每天给别人买房建议，我自己却没时间看房了。

2017年年初，虽然我知道楼市已经很高点了（有了2009-2010的教训），但我发现海淀的房价严重跑输西城和朝阳，涨幅非常不给力，当时普遍对海淀的看法是抗涨抗跌，我发现华清嘉园的价格跟2016年的夏天差不多。那个时候我打算要孩子，我老婆又不太喜欢上地，加上我有五道口情节（当年实习就在五道口），于是在情人节晚上果断出手华清嘉园90P两居，难能可贵的是这是一个双卫的两居，不临街，有一定的稀缺性，950w总价，目前市值应该在1350w左右，涨幅50%，海淀算是在后来几年彻底扳回来了。

然后就是317调控，楼市到了谷底，我终于送了一口气，不用每天被各种问题环绕，有时间出来看房了。我发现西城的楼市在317之后居然瞬间暴跌，2个月跌去20%，比朝阳的反应还快，这让我觉得莫名其妙。于是我在6月30号，买入月坛北街40P的全南电梯一居室，469w，精装修。这套房后来历经上涨、下跌、再次上涨，现在应该在660w左右，租金7000。

然后到了10月份，我发现东城也跌的差不多了，实在没忍住，又在安德路47号院买了一套70P的三居，黄金3楼，只要620w，当时真的是遍地捡黄金，市场已经彻底萎靡，当然这房子学区一般，但是北二环地段不错，租金轻松达到8500+，现在这房子应该在830w左右

2017年对我来说，是非常疯狂的一年，居然海淀、西城、东城各入一套。我的购房水平，我觉得在2017年进入到一个新的阶段，相比之前成熟和果断了很多，在选择投资的标的方面，已经游刃有余了。我觉得这跟我在16-17年接受了大量咨询有直接的关系，我在解答别人问题的时候，其实自己也在慢慢的进步，这种双赢的感觉十分美妙。悲催的是，2017年中开始，网店的生意就迅速走下坡路了，好的是，我的自媒体做起来了。

由于17年的杠杆加的实在不小，2018年我选择休养生息，还还贷款

到了19年的时候，为了进一步降低杠杆，我上面说了，卖掉了杭州的房子，3年3倍，我已知足，我从19年其实就不太看好杭州房价了，当然这是后话了。然后19年年底的时候，买了一套意料之外的房子，那就是西六环的万科云庐精装修下叠，330P，总价800w左右。其实从升值的角度，这个房子不该买，但我妈特别喜欢，本着尽孝心的考虑，就给她买了，毕竟我当年啃老了，就当是回报吧。

2020年，从年中海淀就开始了一轮上涨，到年底的时候我发觉朝阳也要启动了，而当时我因为有了小孩，老人来照顾，首城的大三居也显得不够住了。于是我果断决定在同小区再买一套小两居分开住，于是在12月中签了小区里一套80P的精装两居，690w，现在在800w出头吧。前几天小区被封控，无法出小区，这时候跟老人住同一个小区的优势就发挥出来了，生活基本没受什么影响。对了，当年8月份还在丰台科技园边上的中海御鑫阁买了一套30P的开间，总价200w，买这个房子主要追求租售比，一个月可以租到4000，目前价值215w左右，现在看当时买的有点莫名其妙，但我确实有考虑以后以房养老，打算多持有几个小户型（包括东西城老破小）收租作为未来的退休金。

2021年4月，我发现东城也有启动上涨的迹象，又一次没忍住，买了一套史家小学旁边仓南胡同12号院的一套42P南向精装一居室，总价540w，看看能不能复制当年月坛的成功之路，现在市场价应该在600w左右。

然后就到今年了，伴随着去年底老二的出生，以及老大25年要去五道口上小学，我迫切需要解决到时候的居住问题，五道口周围看了一圈，能入眼的唐宁one实在买不起，刚好北沙滩有新房，我量了一下觉得距离可以接受，于是有了这一次的置换，上地100P卖出，换成中建壹品学府220P五居，到时候全家四口，带着住家阿姨一起也能住的开，老人住华清嘉园帮我们接送，完美。我预测这套房子2030年肯定至少可以达到20w/p

我觉得现在我买房相比2017年又有了一点进步，就是心态更加平和，对房子看的没那么重了，更加大道至简。

以上就是我这么多年不断折腾房子的过程，具体的小区名字和价格毫无保留，我觉得这是一个房V应该做的，希望你们不会觉得枯燥，能坚持看到这里。其实就是单纯的一个记录，也是给近两年关注我的朋友一个梳理性的总结，没有任何炫耀的意思，北京有钱的人实在太多了，我也只是一个普普通通的人，只是喜欢买房而已。

最后，感谢这个时代，感谢老婆，感谢家里老人，感谢命运，感谢大家。